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    “好房子”承载开发商责任、诚信、追求
    --专访中国铁建地产集团董事长、党委书记吴仕岩
      时间:2018-07-31  点击量:   
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      特约通讯员  朱国庆  中房报记者  倪凤友  北京报道)随着“房住不炒”观念的深入人心,房企纷纷转型美好生活服务商,更加重视提升产品和服务品质。725日,记者在北京专访了中国铁建地产集团董事长、党委书记吴仕岩,探寻央企房地产公司在建造“好房子”中将如何作为。

    “‘好房子’应该承载着开发商的责任、诚信和追求!”,吴仕岩认为。

     

    产品分档次,对业主的尊重不分层次


    记者:党的十九大报告中重申了“房子是用来住的,不是用来炒的”基本定位,住房回归消费属性,房企将更多精力聚焦于建造“好房子”,请问您如何看待“好房子”?

    吴仕岩:任何对于好房子的判断都是在一定历史条件下的判断,受到当时产品制造商和服务商技术水平和价值理念的制约。好房子没有一成不变的、统一的标准,对于“好”的追求也没有尽头。市场上产品是分层次的,从顶级豪宅到政策性住房不一而足,不同层次的产品配备的资源和面向的人群有所差异,对于“好”的标准也不一样。但是,我认为,产品层次可以有所区分,而对于业主的尊重、对于匠心的追求是一脉相承的,不能说做豪宅产品就精益求精,做刚需产品就粗制滥造。中国铁建地产的产品系列既有高端的西派系、语系列,也有面向刚需、刚改的国际系和青秀系,还有梧桐系政策性住房,我们的理念是摒弃镶金贴银,提倡粗粮细作,在给定范围内往上限靠,而不是比下限。在许多政策性住房的建造过程中,为了达到业主美好生活的需求,我们经常用企业利益进行补贴。作为央企地产,我们不会单纯追求经济利益,对中低端收入人群的安居宜居负有责任。

    现在市场上不缺乏好房子的概念,概念换了一茬又一茬,但是真正名实相符、表里相称的产品不多。受限于一定历史阶段中市场供应商的技术水平和管理团队的结构差异性,所有的产品想做到一次性完全达标也不现实,很多产品交付时光鲜亮丽,经过一段时间的使用之后便破绽百出,这时就需要持续的改善和维护。只要产品退化的速度快于自然规律或快于开发商当初的销售承诺,我认为仍然是开发商的责任。

    党的十九大指出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。由此,更进一步坚定了我们对住房品质提升的决心。2017年,中国铁建地产已经启动小规模的品质提升工作,尤其是对一些过了维保期楼盘的外墙、道路、地库、园林景观等进行改造提升,总投入超5000万元。

     

    赔的是利润,赢的是品牌


    记者:企业自发自费为过了维保期的楼盘进行品质提升,这在行业内十分少见,可在您看来却是义不容辞的责任,是企业诚信的表现。您如何理解企业诚信?

    吴仕岩:市场上不缺乏房地产开发商,但是真正赢得群众认可的是讲诚信的开发商。现在市场上套路很多,有的在一二线城市花重金打造产品创立品牌口碑,到三四线城市则原形毕露,做不到一视同仁;有的花重金打造销售示范区,吊足了客户胃口,等到实体产品交付时则货不对板;有的利用法律合约专业优势欺负业主,用违规的利益和潜规则暗示、诱导客户,等到兑现时则一推了之,业主通过司法途径也打不赢官司,只能哑巴吃黄连。江湖上有句话叫“出来混,总有一天要还的,做坏事是要付出代价的。”

    我认为,诚信是企业的基本品质,说到就一定要做到。开发商提供的产品和服务要符合它给消费者所营造的期待,决不能是上下脱节的“两层皮”。作为央企地产,我们的行为标准一定是高于法律的底线、流淌着道德的血液,并秉持全心全意为人民服务的政治觉悟。中国铁建地产在生产经营中始终坚持合法合规,不赚取一分不道德的利益。我们做了很多法律上不需要做、但业主有需求的事情。虽然折损了一部分企业利润,但是我始终认为,维护市场的规矩更重要。虽然企业暂时吃亏了,但是不失为净化市场的尝试,能够提升人民群众对社会信用的信心,增强对美好生活的感受,我们愿意先行做贡献。

    2018年,我们已经制定了系统性品质提升计划,针对所有交付三年以上的项目对照建筑标准进行排查,梳理问题清单,逐步确定工程改造方案和投资额度。所有品质提升费用投入不允许动用业主的公共维修基金,由企业自身承担,既是弥补历史欠账,也是恪守企业诚信。

    实际上,从长远来看,群众的眼睛是雪亮的,他们会用脚投票。通过品质提升活动,群众看到的是中国铁建地产的责任和态度,我们的二手房升值比一手房还快,这就是市场对我们的认可,对品牌增值的效益同样不可估量。

     

    装配式施工与精装修必将融合发展


    记者:在建造“好房子”的大潮下,装配式施工和精装修交付成为业内发力的重要方向,中国铁建地产在这两个领域将如何作为?

    吴仕岩:装配式住宅和精装修交付是国家鼓励的发展方向,既能实现节能环保,也能提升产品品质,很多省市已经出台专门文件规定了新建商品住宅装配式施工和全装修交付的比例。装配式施工具有质量可控、效率提升、节能环保、绿色文明等特点,能够有效减少现场施工作业量,减少建筑垃圾、废水、粉尘污染。此外,装配式施工极大改善了工人现场作业的条件,既符合以人为本,也有利于提升制造品质。精装修交付基本成为行业共识,开发商一次性集中精装既能降低成本,也避免了业主自己装修的麻烦,业主的接受度逐渐提高。中国铁建地产在两年前已经走上装配式住宅的快车道,依托中国铁建的全产业链优势,多个项目中都包含装配式施工。精装修战略也在有条不紊地推进,新开发产品基本都是精装修交付,西派系等产品已经建立了18个大系统90个小细节的标准化精装体系。

    目前,国内装配式施工和住宅精装修之间融合程度还比较低,未来装配式预制构件中将集成更多精装修的需求。在国际上如日本和德国,装配式住宅技术发展较为成熟,住宅建造可以一次性装配完成。此外,未来装配式住宅的结构材料也不一定全是钢筋混凝土,质量更轻、结构更加精准的钢构和复合纤维材料在多层建筑中的应用将会日渐广泛。


    建一项健康住宅,发一笔激励奖金


    记者:除了装配式施工和精装修之外,中国铁建地产还将会从哪些方面发力为业主筑造“好房子”?

    吴仕岩:在现阶段,业主环保意识和健康意识逐年提高,绿色住宅和健康住宅同样成为好房子的应有之义。中国铁建地产在开发建设中积极采用除霾新风、地源热泵、通道采光、太阳能等绿色技术,2016年开始引入WELL健康住宅标准,2017年与国际WELL建筑研究院达成战略合作。目前,嘉兴、苏州等多个项目获得了WELL多住户住宅金级预认证,贵安新区的生态住宅项目也即将面世销售。为了鼓励生产更多绿色健康住宅,中国铁建地产集团制定了相应的绩效考核办法,下属公司开发建设项目如果通过WELL建筑研究院等权威机构绿色健康认证,项目主管领导将得到一笔不菲的现金奖励。

    当然,住房并不只是以物的形态存在,还承载着家的美好。地产人不仅要造好房子,还要让房子成为美好生活的载体,好房子还需要好配套、好服务,物业服务水平发挥着举足轻重的作用。我们始终秉持“物业服务是品牌建设另一半”的理念,全集团都在倾力支持物业公司发展。中国铁建物业管理依据不同的楼盘层次分为一星、二星、三星服务标准,当业主缴纳物业费用不足以支撑服务需求,由地产公司补贴。截至目前,中国铁建物业在管项目71个,在管面积已近1500万平米。2017年住宅物业费收缴率为94.1%,比中国物业百强企业均值高2.1%,千户有效投诉仅为3.3/千户,客户满意度不断提升。在“2018年度中国物业百强企业”排名中,中国铁建物业居第37位。

    传统房地产服务业是以保洁维修等简单的物业管理为主,现代房地产服务业是以覆盖社区和周边服务功能的全产业链为主。在提升基础物业服务品质的同时,我们在服务创新上也迈出了坚实步伐。20184月,位于贵阳的中国铁建医养中心正式对外运营,这是我们针对大型社区做的服务配套,目前运营状态良好,已被评为全国医养结合示范基地。

     

    运营能力:未来房企的灵魂


    记者:随着房地产市场发展进入下半场,行业变革大潮汹涌,您对行业未来发展趋势如何判断?

    吴仕岩:党的十九大报告中重申“房子是用来住的,不是用来炒的”基本定位,未来房地产行业的发展趋势将从一次性销售转向销售+长期持有运营并重,且持有运营物业的比重会越来越高。目前“拿地——盖楼——卖楼”的重资产高周转运营模式已经走到尽头,单纯的住宅产品开发商在十年之后也将独木难支,运营能力将是房地产开发商的灵魂。

    现在开发商手上积累的持有型物业越来越多,但是普遍缺乏运营能力,经常性被具有品牌和专业能力优势的外聘团队不合理地分享利益,重资产持有者本身面临亏损。

    中国铁建地产要实现可持续发展,打造百年老店,就必须要着力培养运营能力。2016年公司开展了“4+6+X”组织体系改革,按照“强中间、拓两端”的思路在做强传统住宅开发主业的同时,补强现代城市运营和服务能力,目前已经成立多家专业公司着力培养长租公寓、商业地产、医养地产、文旅地产和物业管理运营服务能力。

    另一方面,企业的转型升级是循序渐进的过程。目前房地产行业“集中度提升”和“转型升级”并行交织,做大规模依然是第一要务。中国铁建地产现阶段将以传统住宅开发为主,创新业务为辅,力争在2020年完成销售额千亿目标。 

     

    中国铁建地产集团董事长、党委书记吴仕岩


    中国铁建·西派城(重庆)项目实景图


    中国铁建·西派国际(西安)项目实景图


    中国铁建·西派国樾(成都) 项目实景图

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